2030 내집마련 시리즈
주거 계약 전 알아야 할 부동산 등기부 보는 법
find-infor
2025. 6. 22. 13:30
“계약서보다 먼저 확인해야 할 단 하나의 서류”
1. 부동산 등기부란 무엇인가?
키워드: 등기부등본, 부동산 권리 확인, 임대 사기 예방
부동산 등기부등본은 해당 부동산(아파트, 오피스텔, 빌라 등)의
소유권 및 권리관계를 공식적으로 기록해 놓은 문서다.
부동산의 진짜 주인이 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지,
또는 압류나 가압류 같은 법적 제한이 있는지를 보여주는 국가 공문서로,
부동산 거래의 기초 중의 기초다.
임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 이 서류를 떼서
다음 사항을 확인해야 보증금 사기나 이중계약 피해를 막을 수 있다.
✅ 등기부는 누구나 인터넷으로 열람 가능하며,
부동산 계약의 시작은 ‘등기부 열람’부터다.
2. 등기부등본 구성: 표제부, 갑구, 을구 이해하기
키워드: 표제부, 갑구, 을구, 소유권, 근저당권
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉜다.
✅ ① 표제부 – 부동산의 신분증
- 건물의 주소, 면적, 용도, 구조 등이 기재됨
- 주소 오류 또는 건물 무허가 여부를 확인 가능
- 표제부는 기본 정보지만, 기재 내용과 실제 현장 불일치 시 주의
✅ ② 갑구 – 소유권 정보 확인란
- 현재 및 과거 소유자의 명의, 소유권 변동 이력 기록
- 현재 소유자가 ‘임대인’과 동일한 인물인지 반드시 확인
- 만약 **공동소유(지분 소유)**일 경우, 계약 전 사전 동의 필요
- 가압류, 압류, 경매 개시 등도 이곳에 표시됨
✅ ③ 을구 – 채권 정보 확인란 (대출 여부 확인)
- 근저당권, 전세권, 담보권 등이 기록됨
- 보통 은행 대출이나 보증금 담보 등이 기재되며,
▶ 순위가 앞선 채권자가 보증금을 우선 회수 - 을구에 권리관계가 많거나 순위가 높을수록
▶ 세입자는 보증금을 잃을 가능성이 커진다
3. 등기부로 확인해야 할 핵심 체크포인트
키워드: 소유자 일치, 근저당 순위, 전세보증금 보호
✅ [1] 집주인과 소유주가 일치하는가?
- 계약서에 적힌 ‘임대인’이 실제 등기부상 소유주와 같아야 한다.
- 대리인 명의일 경우 위임장, 인감증명서 확인 필요
✅ [2] 갑구에 압류, 경매, 가압류는 없는가?
- 해당 표시가 있으면, 법적 위험도가 높고 보증금 회수 어려움
✅ [3] 을구에 근저당권이 있는가?
- 근저당이 잡혀 있다면, 그 채권 금액과 순위를 확인
- 보증금이 근저당권보다 후순위에 있으면 전액 손실 위험
- 예: 근저당 2억 원 → 세입자 보증금 1.5억 → 해당 집 2.5억 → 위험
✅ [4] 전세권 등 다른 세입자 존재 여부
- 을구에 전세권이 등록되어 있다면,
이미 다른 세입자가 해당 부동산에 권리를 가짐 - 대항력과 우선변제권은 순서대로 적용되므로
▶ 자신의 보증금이 뒤로 밀릴 수 있음
⚠️ 계약 전 등기부 확인 없이 계약한 뒤 문제 발생 시,
"몰랐다"는 이유로 법적 보호를 받기 어렵다.
4. 등기부등본 열람·발급 방법과 활용 팁
키워드: 인터넷 등기소, 열람 방법, 모바일 확인
✅ 등기부 열람 방법
- 인터넷등기소 접속
- ‘열람하기’ 클릭 → 주소 검색 → 등기부 선택
- 열람: 700원 / 발급: 1000원 (카드결제 가능)
- 반드시 ‘전체 등기사항’ 선택, 표제부/갑구/을구 모두 확인
✅ 등기부 보는 순서
- 주소 정확히 입력해 대상 부동산 선택
- 표제부에서 실제 구조·면적 일치 여부 확인
- 갑구에서 소유자 이름 확인 → 임대인과 일치 확인
- 압류, 경매 정보가 없는지 스캔
- 을구에서 근저당권 설정 여부 + 금액 + 순위 확인
- 필요 시 프린트하여 계약서와 함께 보관
✅ 실제 계약 팁
- 계약서에 ‘등기부등본 확인함’ 문구 삽입
- 등기부와 다를 경우 즉시 계약 중단
- 중개사에게도 반드시 등기부 열람 후 설명 요구
▶ 부실 설명 시 중개사 책임 가능
마무리: “등기부는 계약서보다 먼저 읽는 법이다”
2030 청년층이 집을 구할 때, 가장 쉽게 속는 지점이 바로
‘집주인이 맞겠지’, ‘이 정도면 안전하겠지’라는 안일함이다.
하지만 부동산 거래는 법적 권리 관계가 얽힌 계약이며,
그 모든 실체가 바로 등기부등본에 기록되어 있다.
- 전세 사기를 피하고 싶다면,
- 보증금을 안전하게 지키고 싶다면,
- 집주인과의 법적 분쟁에서 당당해지고 싶다면,
‘등기부등본 열람’은 선택이 아니라 생존이다.