전세사기 피하는 7가지 실전 체크포인트

“계약서 사인 전에 반드시 확인해야 할 생존의 기술”

1. 전세사기의 위험성: 남의 일이 아니다

키워드: 전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환

최근 몇 년간 뉴스에서 끊이지 않는 전세사기,
실제로 피해자 중 상당수가 2030 청년 세대다.
전세보증금이 수억 원대인 상황에서,
등기부등본 한 장만 제대로 확인해도 막을 수 있었던 피해가 많다.

전세사기는 보증금의 전액 손실은 물론,
심리적 스트레스와 신용 불이익까지 동반한다.
특히 ‘깡통전세’는 매물 자체가 정상처럼 보여 더욱 위험하다.
계약 전 철저한 점검은 전세 입주의 ‘의무’가 아니라 ‘생존’이다.

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2. 실전 체크포인트①

📌 등기부등본: 단 하루 전이라도 다시 확인하라
키워드: 등기부등본 열람, 근저당, 소유권 확인

• 최신 등기부등본 발급: 반드시 계약서 작성 직전 당일자 열람
• 소유자 일치 여부: 계약 상대자가 실제 소유자인지 신분증 대조
• 근저당권 설정 여부 확인: 은행, 사채권자 등 채권자의 우선권 여부
• 가압류, 가처분 등 등기사항 존재 시 계약 피할 것
• 등기부등본의 ‘을구’에 기록된 채권 금액이 전세금보다 많으면 위험 신호

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3. 실전 체크포인트②

📌 전세가율: 80% 넘는 매물은 의심하라
키워드: 전세가율, 깡통전세, 매매가 대비 전세금

• 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100
• 80% 이상이면 집값 하락 시 보증금 회수가 어렵다
• 지방/외곽 지역, 구축 매물일수록 전세가율 높을 가능성
• 전세금이 매매가와 동일하거나 더 높다면 즉시 의심
• 시세보다 과도하게 싼 전세 매물도 위험 신호

✅ 팁: 국토교통부 ‘실거래가 공개 시스템’에서 매매가 확인 가능

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4. 실전 체크포인트③

📌 임대인의 대출 내역 및 세금 체납 확인
키워드: 근저당, 압류, 체납 이력, 대출 상환 불이행

• 근저당 설정 건수와 채권 최고액 반드시 확인
• 임대인이 세금 체납 중이라면 국세청에서 압류 가능
• 채권자의 ‘경매 청구’ 시 보증금 회수 순위 밀릴 수 있음
• 채무 많고 신용불량 등록된 임대인이라면 전입 자체를 피하는 것이 상책

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5. 실전 체크포인트④

📌 확정일자 + 전입신고 = 대항력과 우선변제권 확보
키워드: 전입신고, 확정일자, 보증금 보호

• 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자 등록 필수
• 이 두 가지가 있어야 대항력 + 우선변제권이 생긴다
• 전입신고는 관할 주민센터에서, 확정일자는 계약서에 도장 찍는 절차
• 전입신고가 늦으면 보증금 보호 순위 밀림
• 세입자 다수인 다가구 주택의 경우, 내가 우선순위인지 반드시 확인

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6. 실전 체크포인트⑤

📌 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
키워드: 전세금 반환보장, HUG, SGI, 가입 조건

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 전세보증보험 가입 가능
• 임대인이 과거 연체 이력 있거나 등기부 하자 있는 경우 거절될 수 있음
• 계약 전에 “보증보험 가입 가능한 물건인지” 반드시 문의
• 보증보험 가입이 안 된다는 건 리스크가 있다는 신호
• 전세 계약서에 ‘보증보험 가입 조건’ 명시해두는 것이 안전

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7. 실전 체크포인트⑥

📌 집 내부만 보지 말고 건축물대장까지 보자
키워드: 불법건축물, 무허가 구조물, 다가구 구조

• 건축물대장 열람을 통해 불법 증축 여부 확인 가능
• 불법 건물일 경우 전입신고와 확정일자 효력이 무효될 수 있음
• 특히 다가구 주택 내 지하방, 외부 계단, 셋방 구조 주의
• 건축물 용도와 등기용도 불일치 시 위험
• 온라인 정부24 또는 관할 구청에서 무료 열람 가능

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8. 실전 체크포인트⑦

📌 중개사 사무소와 공인중개사 자격 확인
키워드: 등록번호, 책임소재, 공제가입 여부

• 중개업소 등록번호, 공제조합 가입 여부 확인
• ‘네이버 부동산’ 등 포털 매물이라도 중개사 직접 확인 필수
• 명함에 ‘대표공인중개사’라 되어 있어도 실제 계약 진행자가 다른 경우 책임회피 발생
• 계약 시 공인중개사 신분증, 자격증 사본 요청 가능
• 중개사도 책임을 회피하려는 경우 많기 때문에,
  임차인 스스로 체크리스트를 챙기는 것이 최선의 방어책

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마무리: “안전한 전세 계약은 집을 고르는 것보다 중요하다”

좋은 집, 넓은 방, 저렴한 전세금도 중요하다.
하지만 전세사기 한 번이면 수년의 저축이 물거품이 된다.
그 어떤 것보다, 확인과 의심, 검증이 먼저다.

📌 계약 전에 이 글의 7가지를 출력해 중개사 앞에서 직접 확인하자.
📌 불편해도 꺼려하지 말고, 안전하게 의심하라.
📌 당신의 보증금은 계약서 한 줄의 실수로 사라질 수 있다.
사인 전, 반드시 스스로 검증하자.